التطوير العقاري والإنشاءات

المطوّر يملك عقد تخصيص لا حرية تصرف كاملة

حيازة الأرض لا تعني حق البيع أو الرهن أو إدخال شريك أو تغيير الاستخدام؛ فشروط التخصيص وموافقات الجهة المختصة قد تكون جزءًا من الحق نفسه.

مالك الأرض والمطوّر يتقاسمان الوحدات قبل ضبط القواعد

إذا ارتبط نصيب كل طرف بالإيراد أو بوحدات محددة، يجب الاتفاق على قواعد الاعتماد والتوزيع والخصم والتسعير قبل البيع، لا بعد الالتزام بالوحدة لمشترٍ.

المقاول يعمل على رسم ملغى

نراجع سجل التعديلات، وموعد وصول الرسم الصحيح، وما كان يمكن تنفيذه قبله، وهل أخطر المقاول بالأثر؛ فوجود آخر نسخة في الملف لا يكفي إذا وصلت بعد توقف العمل.

تعديل في الترخيص غيّر مساحة أو ميزة مبيعة

التعديل الذي يبدو فنيًّا قد يمس عقود البيع والمواد التسويقية إذا غيّر المساحة أو التقسيم أو الخدمات أو موعد التسليم؛ فيجب أن تصل المعلومة إلى المبيعات قبل أن تصبح التزامًا متعارضًا.

المشروع باع أسرع مما يستطيع أن يبني

نقارن تحصيل الأقساط بالتزامات المقاول والموردين والجهة المالكة للأرض في الفترة القريبة، ثم نحدد أي قرار بيع أو خصم أو تأجيل سيزيد الفجوة.

محفظة الأقساط قابلة للتمويل على الورق فقط

جهة التمويل تقرأ عقد البيع وحقوق الفسخ وإخطارات العملاء وطريقة التحصيل ونسب التأخر، لا جدول الأقساط وحده؛ وأي فجوة بين الوعد والواقع تظهر في جودة المحفظة.

أعمال تغيير نُفذت قبل الاتفاق على أثرها

نحدد من أصدر التعليمات وبأي صلاحية، وما نُفذ فعلًا، وطريقة التسعير، وهل تحفظ أي طرف على المدة والتكلفة.

المقاول متأخر لأكثر من سبب

قد يتزامن ضعف الإنتاجية مع تأخر تسليم الموقع أو الاعتماد أو الدفع؛ فنرتب الوقائع على الجدول الزمني، ونفصل التأخير المتزامن عن التأخير الذي يمكن نسبته وإثباته.

خلاف محدود أوقف مبلغًا غير متنازع عليه

نقسم المستخلص إلى ما قيس واعتُمد، وما يحتاج إلى مراجعة، وما يتعلق بتغيير أو خصم؛ فحجز المستخلص كله قد يضر التنفيذ أكثر بكثير من قيمة الخلاف.

الحساب الختامي أسقط تحفظًا كان يجب أن يبقى

نراجع صياغة المخالصة والتسوية قبل التوقيع، مع بيان واضح لما سُوّي وما بقي محفوظًا، حتى لا يُسقط الإغلاق الإداري حقًّا لم يُحسم.

المشتري توقف عن الدفع بسبب تأخر التسليم

نراجع موعد القسط، ومرحلة التنفيذ، والإخطارات، وأي تمديد متفق عليه، وهل الاعتراض حقيقي أم ظهر بعد استحقاق الدين.

الفسخ يعيد الوحدة لكنه يستنزف السيولة

قبل الفسخ نحسب المبالغ المدفوعة، والرد، والقيمة الحالية للوحدة، ومدة إعادة البيع، والأثر على أي محفظة ممولة؛ فالحق في الفسخ لا يعني أن الفسخ يخدم المشروع.

خطاب الإنهاء جاهز ولا يوجد مقاول بديل

نراجع القياس والرسومات والمواد والمعدات ومقاولي الباطن، ومدة الاستكمال وتكلفته؛ فبدون خطة انتقال قد يثبت الحق بينما يتأخر المشروع أكثر.

صرف خطاب الضمان قد يوقف المشروع

حق الصرف مسألة قانونية، أما أثره على السيولة والبنك وجهة التمويل فقرار تجاري؛ لذلك نوازن قيمة الضمان مقابل تكلفة الاستبدال والمدة وخطر المنازعة.

المبنى مكتمل والمرافق لم تعمل

نحدد ما التزم به المطوّر، وما يعتمد على جهة أخرى، وما اشترطه العقد للتسليم، وما أُعلن للمشترين.

قائمة النواقص تحولت إلى رفض كامل للتسليم

نفرّق بين العيب الذي يمنع الاستفادة أو يمس السلامة، وأعمال الاستكمال التي يمكن ضبطها بموعد ومسؤول وضمان.